建筑物区分所有权是《物权法》第六章规定的一个重要权利，其中有关建筑物区分所有权中共有权的规定有《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权中相邻权是物权中相邻权的具体化，物权法第二编所有权第七章规定了“相邻关系”，坚持了“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。但第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。
自从《物权法》颁布后，在实际案件中涉及到建筑物区分所有权的问题频繁出现，其中有关侵犯业主共有权和相邻权的情况尤其突出，实有必要对这一问题进行深入分析研究。笔者在本文中将通过一个具体的案例分析，以《物权法》中的相关规定为法律依据，把理论和实践相结合，提出解决建筑物区分所有权中共有权和相邻权在司法实践应用中的具体建议。
一、具体案件案情
2002年11月，星光公司以其拥有产权的甲市某路60号房屋第6、7层非住宅房屋，与日月公司订立《外墙使用协议》，约定星光公司将60号房屋7层临街面外墙提供日月公司修建广告牌，其广告牌的收益归日月公司所有，使用期为12年。2003年12月，星光公司向农业银行贷款，将上述60号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。
2005年9月，日月公司因不能偿还甲市商业银行贷款，遂将60号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给甲市商业银行，该抵偿得到星光公司的认可。2005年11月，甲市商业银行与星辰公司订立《户外广告转让协议》，约定将60号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第 7层的所有窗户。2006年1月，因星光公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的60号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2006年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。
2007年5月，甲市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2007年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、具体案例分析
（一）案件中涉及到的法律关系
本案中涉及的法律关系有：2001年11月，星光公司与日月公司就60号房屋7层街面外墙订立《外墙使用协议》，属于租赁合同关系；2003年12月，星光公司向农业银行贷款，建立了抵押合同关系，合同客体是60号房屋第6、7层非住宅房屋的所有权；2005年9月日月公司与甲市商业银行以及2005年11月甲市商业银行与星辰公司都属于转让合同关系，合同客体都是60号房屋7层街面外墙的使用权 ；2006年1月星光公司通过司法程序转让60号房屋第6、7层非住宅房屋的所有权给农业银行；2006年8月农业银行取得该所有权；2007年5月农业银行与甲市房屋安全鉴定所建立委托合同关系。
（二）提出案件中的焦点问题
从本案中可知，2007年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
其中涉及到几个焦点问题如下：（1）权利起诉分析，即农业银行是否有权利起诉星辰公司；（2）权利侵犯分析，即星辰公司发布的广告是否侵犯了农业银行和其他业主的权利，如果认定星辰公司有侵权的行为，侵犯的是哪些权利；（3）权利救济分析，即本案中被侵犯的权利可以通过哪些方式进行补救。
（三）焦点问题具体分析
1、权利起诉分析
本案中涉及的第一个焦点问题是农业银行是否有权利起诉星辰公司。
一方面，甲市某路60号房屋第6、7层非住宅房屋的所有权原属于星光公司，2003年12月，星光公司向农业银行贷款，把上述房屋的所有权抵押给农业银行，又因2006年1月，星光公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的60号第6、7层房屋抵偿给农业银行。在2006年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。
另一方面，星辰公司发布的户外广告使用的是60号房屋7楼外墙。
所以，农业银行基于拥有60号房屋第6、7层非住宅房屋的所有权而起诉星辰公司。
2、权利侵犯分析
本案涉及的第二个焦点问题是星辰公司发布的广告是否侵犯了农业银行和其他业主的权利，如果认定星辰公司有侵权的行为，侵犯的是哪些权利？
⑴案件事实分析
首先，因为2005年9月星辰公司与甲市商业银行以及2005年11月甲市商业银行与星辰公司分别签订了60号房屋7层街面外墙的使用权转让合同，所以截止2007年8月，星辰公司享有60号房屋7层街面外墙的使用权。
其次，案件事实中我们可知在协议签订后，星辰公司在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。
⑵涉及权利法条分析
根据2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。我们可以判定星辰公司使用的60号房屋7层街面外墙属于该建筑物业主享有的共有权利。
根据我国《物权法》中对相邻权的规定，相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。建筑物区分所有权中的相邻权是物权中相邻权的一种具体形式，是一种立体式的相邻权。本案中星辰公司在第7层建筑物发布户外广告涉及到第7层建筑物业主享有的相邻权。
⑶涉及权利法理分析
①、建筑物分区所有权中的共有权
有学者认为：“建筑物区分所有权是一个完整的权利，而不是几个权利的集合，但具有不同的权利内容。”
建筑物区分所有权中既有对专有部分的所有权，还有对共有部分的共有权以及由此产生的对共有部分的共同管理权或成员权。这些不同的权利内容所指向的对象是不同的，这些不同的对象共同复合成为建筑物区分所有权的客体。虽然建筑物区分所有权的客体具有复合性，但对于建筑物区分所有权而言，客体依然是一个独立的物，这是物权法上一物一权原则的必然要求。这也是建筑物区分所有权的独立性与整体性所决定的，共有权与成员权是依附于专有部分的所有权之上的，无法将共有部分的客体与专有部分的客体分割开来，它们只能统一于一个整体从而构成建筑物区分所有权的独立的客体。
关于建筑物区分所有权中共有权客体的范围，有学者认为：“属于共有部分还是专有部分，抑或单独所有权的客体，需要综合考虑以下因素：（1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物，则应为共有部分；反之，可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属，不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定，该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然，此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1）、（2）的前提下，就此作了约定，应依其约定。”
鉴于目前《物权法》对建筑物区分所有权的专有部分做有规定，对于共有权则采取了排除法，即除专有部分以外的就属于共有部分，笔者认为我们在能够很好的维护自己的专有权利的同时，更应该重视共有权利，只有共有权利也得到好的维护，才能建立和谐社区，符合和谐社会的要求，这需要法律在司法实践中出现相关问题后及时完善，才能真正做到维护业主的合法权益。
②、建筑物区分所有权中的相邻权
建筑物区分所有相邻权是指区分所有权人或占有人之间,一方在行使其专有部分所有权或占有权时,依法享有的要求另一方提供便利或接受限制的权利。
建筑物区分所有相邻关系具有普通相邻关系的一般特征,同时又具有自身特有的法律特征。(1)区分所有的相邻关系是立体式的相邻关系。在区分建筑物中,各区分所有人的专有部分之间以及各专有部分和特定的共有部分之间构成一种上下交错、左右纵横的立体式的相邻模式。(2)区分所有的相邻关系既表现在为专有部分使用便宜而对相邻的上下左右的专有部分所享有的权利义务关系,也表现在对其他与本区分所有权人无关的属于部分共用的部分所享有的权利义务关系。(3)区分所有的相邻关系是以共用部分为媒介的相邻关系。区分所有的本身就是共有基础上的专有,除了专有的空间和该空间所依的墙壁外,其余各部分都属于共有。(4)区分所有相邻关系和共有关系相互交叉。区分所有权人之间的关系除了相邻关系就是共有关系。如对外墙面、楼顶平台的使用关系等,就属于共有关系。由于与相邻关系十分密切,以致于有人把这种关系称作共有相邻关系。(5)区分所有的相邻关系多与区分所有人的生活利益相关。在区分所有的建筑物中,虽然也有写字楼、商业楼,但大多数是供居住之用的,是人们日常生活的空间。
认为建筑物区分所有权相邻权是目前在司法实践中频繁涉及的问题，它虽然和物权中的相邻权有所区别，但却是相邻权的具体化，鉴于《物权法》中对建筑物区分所有权相邻权没有明确规定，在审判具体案件中可以参照相邻权的有关条款。
⑷权利是否被侵犯分析
①、侵犯事实分析
另外，2007年5月，甲市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。对于该鉴定报告，因属于原告农业银行单独委托，被告星辰公司有权利对其真实性进行怀疑，可由法院或者原告和被告共同委托鉴定单位进行重新鉴定。
②、共有权被侵犯分析
如果鉴定结果符合原告提供的鉴定证据，可从两个方面进行判定：一方面，根据《物权法》中第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中农业银行和该建筑物的其他业主对第7层建筑物的外墙享有权利。
根据2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。第十六条“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
星辰公司作为第7层建筑物的借用人，符合上述解释中第十六条的主体要求，其行为属于第十五条中第一款的情况，由此可以判定星辰公司因对自己发布的户外广告牌钢架结构管理不善，侵犯了农业银行以及该建筑物其他业主享有的该建筑物外墙共有权。
③、相邻权被侵犯分析
另一方面，根据《物权法》第二编所有权第七章规定了“相邻关系”，坚持“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。第八十七条规定了相邻土地通行、使用及其规则，其中包括相邻土地通行关系和相邻土地及建筑物利用关系；第八十九条规定建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；第九十条规定不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；第九十一条规定不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条规定不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
从本案来看，星辰公司遮盖窗户的行为妨碍到第7层建筑物通风和采光，没有合理使用相邻权，基于鉴定事实可判定星辰公司侵犯了第7层建筑物业主的相邻权合法权益。
（五）权利救济分析
在权利被侵犯时，我们应该寻找相应的途径进行救济，以维护权利人的合法权益，体现法律的权威，发挥在社会生活中维持秩序的作用。
根据第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
本案中星辰公司因不合理使用第7层建筑物的外墙，侵犯了农业银行和其他业主的合法权益。现农业银行和其他业主向人民法院起诉，依据法律规定，基于事实认定，可以要求星辰公司停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。具体而言，原告和被告双方可以通过协商的方式，让星辰公司立即拆除或者加固广告牌钢架，以保证建筑物的安全和外通道行人的安全，对于原告因此受到的损失可通过鉴定，由原告方提供证据证明，具体数额可由双方协商解决，如果协商不成，由法院根据所提供的证据交专业评估部门进行合理评估后做出裁决。
三、案例分析研究收获
建筑物区分所有权中共有权和相邻权是在《物权法》中从不同的角度研究得到的两种不同的权利，但是在实际生活中常出现权利交叉的现象。从该案例分析研究中我们可以看到，在司法实践中，对某种权利的理论分析是有必要的，但是不能拘泥于此，更应该注重权利人被侵害的权利客体，以更好地维护权利人的合法权益为目的，以法律为准绳，事实为依据，公正合理地作出判断。